越秀房产基金经营收入 8.31亿，符合预期

    成长型物业表现优异，武汉财富中心收入同比增长33.6%：

    成长型物业（包括武汉物业和杭州维多利）经营收入同比增长20.8%至人民币1.047亿元。成熟型物业中，占比最大的国金中心写字楼经营收入达人民币2.449亿元，同比增长1.2%。

    整体写字楼收入总额同比增长3.5%，至人民币4.684亿元。

    物业整体出租率约为92.1%，较2019年同期的90.5%，同比增长1.6个百分点。其中，成熟型物业出租率94.5%，成长型物业出租率86.7%。

    经营业绩符合预期，每基金单位分派0.099元人民币，年化分派收益率6.22%：

    上半年收入总额为人民币8.311亿元，物业收入净额为人民币6.538亿元。

    物业组合估值维持于345.99亿元人民币，同比基本持平。于2020年6月30日，每个基金单位的基金单位持有人之应占资产净值为人民币4.38元。

    每个基金单位分派为人民币0.0990元，约等于0.1098港元。按基金单位于2020年6月30日的收市价3.53港元计算，按年计算的分派收益率为6.22%。

    经营成本管控有效，物业相关税项同比下降41%：

    积极控制和降低经营成本，整体物业经营开支总额同比下跌34.5%。尤其受疫情影响较大的酒店及服务式公寓。

    物业相关税项较2019年中期下降41%，主要由于中国政府就越秀房产基金对租户提供租金宽减后，作出税收的减免。

    为履行企业社会责任，为业务受爆发不利影响的租户减轻压力，向写字楼、零售商场及批发商场的若干租户提供临时租金宽减，于艰难时期与租户同舟共济。

    财务管理稳健，融资成本下降107个基点：

    于期末，现金及现金等价物及短期存款结余约人民币14.44亿元，具备充足财务资源以应付财务承担及营运资金需要。

    主动管理到期债务，平滑市场波动影响。第二季度后期市场利率水平下行，整体融资成本年利率从2019年末的4.2%下降至2020年中期末的3.13%。

    全球量化宽松政策，REITs产品受惠于减息周期：

    展望下半年，全球量化宽松、市场消费复苏，政策支持等利好因素不断。首先，全球量化宽松政策，REITs产品受惠于减息周期。全球央行集体「放水」，降息成主旋律，反映港元借贷成本的Hibor（香港银行同业间拆借利率）跌至近年低位。越秀房产基金受惠于减息周期，预期存量融资成本及再融资成本均下降。考虑一年内到期债务的再融资影响，预计未来融资成本可继续下降。

    营运及业绩摘要：

    香港，中国 -Media OutReach-2020年8月6日 - 越秀房地产投资信托基金（「越秀房产基金」，连同越秀房托资产管理有限公司，统称「基金」；股份代号：00405）公布其截至2020年6月30日止之未经审核中期业绩。

    越秀房托资产管理有限公司（「管理人」）向基金单位持有人宣派2020年中期期间每个基金单位约人民币0.0990元，约等于0.1098港元（2019年中期：人民币0.1360元，约等于0.1546港元）。按基金单位于2020年6月30日的收市价3.53港元计算，按年计算的分派收益率为6.22%。

    物业组合估值保持稳定，于2020年6月30日，越秀房产基金之物业组合估值约为人民币345.99亿元，较2019年基本持平。

    出租率维持较高水平，保持优质客户资源稳定。物业整体出租率约为92.1%，较2019年同期的90.5%，同比增长1.6个百分点。其中，成熟型物业出租率94.5%，成长型物业出租率86.7%。

    上半年，为有力应对疫情的不利影响，越秀房产基金制定了更加合理和有针对性的租赁政策，有效化解经营风险。针对写字楼业态寻找各个城市产业动能、以“四个画像”（ 产业画像、行业画像、产品画像、服务画像）精准定位客户；零售商场则寻找各个项目消费动能，以“十大运营体系”赋能商家，包括：1. 商业动线管理及资产价值管理；2. 租务合同管理WALE；3. 商户坪效管理；4. 商户租售比管理；5. 租户业态结构及价值贡献管理；6. 主力租户及提成租户管理；7. 商户经营成本及销售管理；8. 经营黑白名单预警管理；9. 精准营销全流程管理；10. 会员价值管理；专业市场实施线上线下结合，打造“白马之芯”品牌新时尚；酒店公寓着力内循环驱动，打造商务休闲新体验。

    广州国金中心

    面对疫情影响，国金中心疫情防控应用国际建筑业主与管理者协会（「BOMA」）体系应急管理指引，抗疫经验获政府高度肯定，成为当地复工复产的标杆，在市场上梳理良好口碑。上半年受疫情影响广州甲级写字楼租赁需求疲弱。管理人灵活调整招商策略，加强拓展渠道、提升物管口碑及中介管理，抢占市场先机，新签租约面积达1.5万平方米，写字楼出租率从1月份91.6%提升至上半年末94.0%。管理人加强与政府机构、知名服务机构合作，成功引入七家优质租户，成交租金与市场持平。广州写字楼市场租金虽有一定幅度下跌，但凭借管理人不懈努力，广州国金中心写字楼平均租金相对同区项目仍录得17%溢价。

    管理人稳妥推进「国金天地」招商及品牌调整，顺利完成负一层轻餐饮品牌、四至五层大餐饮品牌更替，租金单价较原租户提升10-30%。针对部分处于解冻期的经营商户，管理人给予必要的经营纾困措施，透过全方面推广帮扶，配合疫情初期及中后期的数字化线上营销，实现商场整体经营平稳过渡。截至2020年6月，商场坪效恢复至往年同期的85%。

    上半年，酒店行业受疫情冲击最为严重。四季酒店针对疫情适当调低房价，以稳步提升入住率为核心，通过多渠道组合促销，严控成本，提高整体客房收益，经营收入恢复程度从2月份的低点3%恢复至六月份的62%，期末时点入住率高于竞品10个百分点。雅诗阁公寓多渠道营销吸引长住客房稳步回升，强化线上旅游中介（「OTA」）渠道促销拉动短住房逐渐恢复。国金雅诗阁公寓在雅诗阁中国区中业绩收入和GOP%均排名第一。

    截至2020年6月，四季酒店较直接竞争群相比，平均出租率高3.3个百分点，平均房价高34.4%，每可售房收入高48.6%，市场标杆地位依然巩固。雅诗阁公寓较直接竞争群相比，平均出租率高14.2个百分点，平均房价高44.7%，每可售房收入高77.3%，继续领跑第一梯队。

    武汉物业

    武汉为此次疫情的重灾区，越秀财富中心管理团队积极应对，加强产业链招商，积极增加客户储备，精准把控成交价格，筛选优质客户。上半年新签合同面积约2.9万平方米，促成场内优质客户扩租。合同续租方面，采用灵活务实租赁政策，成功与全年七成五到期客户达成续租意向，有效保证到期客户稳定性。随着各项宏观政策陆续出台，武汉疫后复元环境不断改善，企业复工复产步伐加快，互联网科技、医药健康、环境卫生等行业需求增长，经济稳中向好、长期向好。近日武汉越秀财富中心成功入围英国皇家特许测量师学会（「RICS」）中国峰会2020年度商业项目奖，并荣获2020抗疫突出贡献证书。

    武汉物业是整个硚口区第一批复工复产的商业物业，即使在疫情期间星汇维港购物中心超市仍持续开业，管理人主动求变，搭建线上商场，实行双线运营；采取有效应对措施，多层面进行帮扶稳场，商场坪效已回复至去年同期的85%；增加集合店及餐饮商户，吸引顾客到场消费，提升商场整体经营氛围。

    白马大厦

    配合政府抗疫需求，白马市场延迟春节假期后的开业时间。开业后，针对人流密集情况，通过给商家配备防疫用品、进行设置检疫措施、测量体温及轨迹申报等措施严控疫情，在此保障下，白马市场成为商圈首个复市表率，上半年末客流量恢复至去年同期的60%，6月份客流环比提升23%，开业率接近九成，高于商圈水平。管理人灵活调整招商策略，透过自媒体宣传、储备客户转化、竞品市场信息获取等方式，多渠道储备目标客户储备客户384家；适时推出经营扶持措施，稳定场内现有优质核心客户，为下半年续租做好充足准备。积极谋划首层经营定位优化调整，重点打造中庭经营区域，打造「时尚之心」，提升楼层品牌丰富度；搭建线上线下营销模式，促进服装销售拉动消费，助力商户恢复正常经营。

    上海越秀大厦

    管理人因应市场供需变化，主动实施灵活有效之租赁政策，透过产品升级和服务升级，打造越秀大厦自身的核心竞争力。上半年大厦新签成交量上升，续租率高达七成，整体出租率高于市场平均水平；成功引进五家目标优质客户，有力保障租户结构及大厦经营收入。

    财富广场、城建大厦

    财富广场及早谋划全年到期面积续约，提前完成重点客户合同签订，掌握招商租赁主动权，经营保持平稳。城建大厦上半年主动化解经营风险，严控进驻租户品质，抓住3至4月市场机会，实现客户快速转化，引入多家知名企业。

    维多利广场

    管理人针对性输出重点帮扶措施，通过线上营销、「周末市集」加强疫情后引流，帮助主力店尽快恢复至正常销售水平，目前主力店销售情况已进入回暖期，商场整体坪效恢复至去年同期的65%以上，其中餐饮业态坪效恢复至97%。上半年招商工作在疫情期间逆市而行，结合项目定位淘汰风险租户，引进了多家业态头部品牌，为下半年个别楼层整体升级改造及到期优质客户续约奠定基础。

    杭州维多利

    管理人把握机会扎实推进招商租赁事宜，项目访客量和出租率创历史新高；顺利完成主力客户三千多平方米面积续签，为项目整体稳定带来有力保障；成功引进一家世界500强企业，进一步优化租户结构。

    积极推进资产增值工程，实现物业保值增值

    上半年，管理人继续投入多项资产提升改造工程，包括正在推进实施的四季酒店南广场绿化形象提升工程、雅诗阁公寓形象提升工程、城建大厦空调风机盘管更换、白马大厦外墙翻新改造、上海越秀大厦公区卫生间洁具更换、武汉越秀财富中心65层和66层单元装修、武汉物业供电加装监视及能耗管理系统和电梯加装断电夹层装置等，预计投入费用二千多万元人民币，持续提升项目的设备安全和营商环境。

    主动管理到期债务，平滑市场波动影响

    管理人主动管理到期债务，今年上半年提款52亿港元银团贷款项下的21亿港元5年期贷款，置换到期融资及满足越秀房产基金运营需求。同时维持合理的融资结构与汇率与利率敞口，平滑市场动荡对基金业绩的冲击。

    未来展望

    越秀房产基金主席、执行董事及行政总裁林德良先生表示：「2020年上半年，受新型冠状病毒疫情（「COVID-19」）影响，中国宏观经济受到较大冲击，越秀房产基金因应疫情后的市场变化及不同行业租户所面临的压力，提供租金减免措施，与租户同舟共济，同时制定更为合理且具针对性的租赁政策，有效化解疫情带来的运营风险，各项经营指标逐步企稳回升。展望下半年，管理人将沉着应对市场变化，通过多项管理和措施，实现物业保值增值，旨在为基金单位持有人提供稳定回报。」